아파트 부부 공동명의 2026｜종부세 9억씩 vs 12억 특례, 양도세·증여세까지 단독명의와 비교

아파트를 부부 공동명의로 할지 단독명의로 할지 고민이라면 이거 한번 보세요. 종합부동산세(종부세)는 공동명의면 각자 9억원씩 공제를 받는 방식이 기본이에요. 그런데 1주택 특례를 신청하면 공제가 18억원이 아니라 12억원 하나로 계산돼요. 많은 분이 이 부분을 놓쳐요.

공동명의가 늘 유리한 건 아니에요. 공시가격이 12억원을 넘고 18억원 이하라면 공동명의가 유리한 경우가 많지만, 나이가 많거나 오래 보유했다면 단독명의가 나을 수도 있어요.

종부세, 양도세, 증여세와 취득세, 놓치기 쉬운 점을 질문 순서대로 정리했어요. 이 글은 일반 정보이고 세무 상담이 아니에요.

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부부 공동명의와 단독명의는 무엇이 다를까?

종부세는 사람마다 따로 계산하는 인별 과세예요. 그래서 공동명의는 부부가 각자 계산받고, 단독명의는 한 사람이 계산받아요.

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종부세는 공동명의가 유리할까?

• 특례를 신청하면 18억원이 아니라 12억원이 공제돼요. 신청하지 않을 때 부부가 각각 9억원씩 받는 것과 구조가 달라요.
• 공시가격이 12억원 초과 18억원 이하이고 50대 50 공동명의라면, 특례를 신청하지 않아서 종부세가 없거나 낮을 수 있어요.
• 고령자 공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%, 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%예요. 합쳐서 최대 80%까지예요.
• 나이가 많거나 오래 보유한 고가 주택은 특례 신청이나 단독명의가 더 유리할 수 있어요.

종부세는 매년 6월 1일 기준 소유 현황으로 정해져요. 5월 말까지 매매, 증여, 상속을 정리했는지가 중요해요.

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팔 때 세금은 어떻게 달라질까?

• 양도소득세는 각자 몫의 양도소득금액에서 연 250만원씩 기본공제를 받아요. 공동명의면 부부 합쳐 500만원이에요.
• 양도차익을 둘로 나누면 누진 구간(많이 벌수록 세율이 올라가는 구조)이 낮아지는 효과가 있을 수 있어요.
• 다만 1세대 1주택 비과세 같은 다른 규정과 함께 봐야 해서 팔기 전에 세무사 상담을 권해요.

단독명의를 공동명의로 바꾸면 어떻게 될까?

• 배우자에게 지분을 넘기는 건 증여예요.
• 배우자 증여재산공제는 10년 동안 6억원이에요. 받은 날부터 거꾸로 10년 동안 받은 증여를 모두 합산해요.
• 취득세와 등기 비용이 따로 들어요.
• 이미 낸 종부세를 줄이려고 바꿨는데 비용이 더 클 수도 있어요.

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놓치기 쉬운 점은 무엇일까?

• 공동명의 1주택자 특례 신청 기간은 해마다 9월 16일~30일이에요. 올해 기간은 이미 끝났어요. 혼인관계증명서를 함께 내야 하고, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해에도 계속 적용된다는 안내가 있어요.
• 특례를 신청하면 12억원 하나만 공제돼요. 18억원이 아니에요.
• 공동명의라도 지분 비율에 따라 각자 계산 결과가 달라져요.
• 2027년 세제개편안(2026년 8월 발표, 9월 정부안 확정)에서 1세대 1주택 기본공제가 실거주면 14억원, 비거주면 12억원이라는 보도가 있어요. 국회 통과 여부와 내용은 확정 전까지 바뀔 수 있어요.
• 주택이 둘 이상이면 1주택 특례를 쓸 수 없어서 계산이 달라져요.

“공동명의가 무조건 유리하다”는 분도 있고, “오히려 단독이 나을 때도 있다”는 분도 있어요. 둘 다 맞아요. 개인적으로는 공시가격, 나이, 보유 기간 세 가지를 먼저 놓고 비교해본 뒤, 명의를 바꾸는 건 증여세와 취득세까지 더해서 결정하는 게 안전하다고 봐요.

확인 기준: 2026년 11월 7일 · 2026년 10월 기준 안내를 바탕으로 했으며 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.